Der Bundesgerichtshof hat in zwei aktuellen Entscheidungen (Beschluss vom 30.01.2024 – VII ZB 43/23 und Urteil vom 06.03.2024 – VII ZR 79/22) wichtige Klarstellungen zum Thema „Quotenabgeltungsklauseln bei Schönheitsreparaturen“ vorgenommen.

Im Wohnraummietrecht sind Schönheitsreparaturen ein immerwährender Problemfall. Generell fallen darunter Arbeiten wie das Streichen oder Tapezieren, die der optischen Auffrischung der Mieträume dienen. Oftmals ergänzen sogenannte „Quotenabgeltungsklauseln“ die vertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Solche Quotenabgeltungsklauseln verpflichten den Mieter, bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses anteilig für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu zahlen. Bei beiden Klauseln lauern Fallen für den Vermieter. Diverse Formulierungen führen zur Unwirksamkeit der jeweiligen Klausel.

Der BGH entschied im Beschluss vom 30.01.2024 die Frage, was mit der Schönheitsreparaturklausel im Fall der Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel geschieht. Der Mieteranwalt vertrat die Auffassung, dass die unwirksame Quotenabgeltungsklausel die eigentlich wirksame Schönheitsreparaturklausel infiziere und der Mieter somit keine Renovierungsarbeiten schulde. Dieser Auffassung folgte der BGH nicht und entschied zugunsten des Vermieters. Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel führe nicht zur Unwirksamkeit auch der Schönheitsreparaturklausel.

Die Quotenabgeltungsklausel und deren Wirksamkeit bleiben dennoch ein heikles Thema. In seinem weiteren Urteil vom 06.03.2024 hob der BGH hervor, dass formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln, die standardmäßig und wiederholt verwendet werden, den Mieter unangemessen benachteiligen würden und daher unwirksam seien. Dies liege daran, dass solche Klauseln vom Mieter verlangen, mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, um die tatsächliche Kostenbelastung bei Vertragsende zu ermitteln. Jedoch betonte der BGH, dass individualvertraglich für den Einzelfall vereinbarte Quotenabgeltungsklauseln grundsätzlich zulässig seien, sofern diese nicht gegen die guten Sitten verstoßen.

Der BGH hat mit diesen beiden Entscheidungen bedeutsame Festlegungen für die Praxis vorgenommen und einmal mehr aufgezeigt, wie wichtig die rechtskonforme Gestaltung der Mietverträge ist.