Durch die Insolvenzanfechtung gem. §§ 130 ff. Insolvenzordnung (InsO) kann ein Insolvenzverwalter bestimmte Rechtshandlungen rückgängig machen, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen wurden und die Insolvenzgläubiger benachteiligen. Dies gilt insbesondere für Zahlungen, die der Schuldner noch an einen Gläubiger geleistet hat, obwohl er schon Zahlungsschwierigkeiten hatte. Da die Insolvenzanfechtung, je nach Tatbestand, für Zahlungen bis zu 10 Jahre vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen werden kann, können sich hierdurch existenzvernichtende Forderungen des Insolvenzverwalters ansammeln.

In dem vom BGH am 17.10.2024 (Az. IX ZR 244/22) entschiedenen Fall ging es um die Rückforderung von gezahlten Mieten in Höhe von 101.487,40 €: Der Vermieter hatte ein Gewerbemietverhältnis wegen Zahlungsrückständen gekündigt. Die Mietzahlungen, die nach Ausspruch der Kündigung vom Mieter an den Vermieter gezahlt worden waren, forderte der Insolvenzverwalter nun vom Vermieter zurück.

Das blieb allerdings ohne Erfolg. Den Vermieter schützt die Regelung zum sogenannten „Bargeschäft“ nach § 142 InsO. Sofern in einem vertraglichen und engen zeitlichen Zusammenhang gleichwertige Leistungen ausgetauscht werden, ist eine Anfechtung ausgeschlossen. Mit Blick auf Mietverträge hat der BGH bereits in der Vergangenheit entschieden, dass Zahlungen, die bis zu 30 Tage nach Fälligkeit erfolgen, dem Bargeschäft unterfallen. Jetzt hat er nochmals klagestellt, dass selbst bei einer vom Vermieter erkannten Zahlungsunfähigkeit des Mieters (der Vermieter hatte wegen den Mietrückständen gekündigt) kein Vorsatz zu Gläubigerbenachteiligung besteht. Denn der Mieter hat seine Leistung (Zahlung der Miete) Zug um Zug gegen eine zur Fortführung seines Unternehmens unentbehrliche Gegenleistung (Nutzung der Mietsache) erbracht.

Es lohnt sich daher für die Vermieter, wenn im Falle von Mietrückständen zunächst die laufenden Mieten als Bargeschäfte bedient werden und eingehende Zahlungen nicht – wie eigentlich gesetzlich vorgesehen – mit den ältesten offenen Forderungen verrechnet werden.