Im Zuge des allgegenwärtig steigenden Preisniveaus sehen sich auch viele Vermieter aktuell zur Anpassung der Mieten gegenüber ihren Mietern veranlasst.

In formaler Hinsicht ist zunächst erforderlich, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen in Textform gegenüber seinem Mieter äußert und begründet. Wenn der Mieter zustimmt, ist die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Erhöhungsverlangens zu zahlen. Stimmt der Mieter jedoch nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Verlangen zu, muss der Vermieter vor Gericht auf Zustimmung zur Erhöhung klagen, und zwar innerhalb einer Frist von weiteren drei Monaten.

Dabei sind Vermieter in der Bestimmung der Mieterhöhung nicht frei. Insbesondere im Hinblick auf die Pflicht zur Einhaltung der Kappungsgrenze und das Verbot zur Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmieten sind den Vermietern Grenzen gesetzt. Die Kappungsgrenze regelt, dass die Miete sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darf, was noch vergleichsweise einfach auszurechnen ist. Hingegen fällt die Bestimmung von ortsüblichen Vergleichsmieten oft schwerer. Wohl dem, der vor Ort zumindest auf einen gültigen Mietspiegel zurückgreifen kann, wie dies in größeren Städten wie Karlsruhe regelmäßig der Fall ist, obgleich auch die Einordnung der jeweiligen Wohnung in den Mietspiegel häufig Probleme bereiten kann.

Dadurch kann es vorkommen, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer zu hohen Mieterhöhung verlangt. Seine Zustimmung dazu braucht der Mieter dann nicht zu erteilen, da sich der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf das zulässige Maß beschränkt. Fällt dem Vermieter irgendwann aufgrund der fehlenden Zustimmung des Mieters auf, dass das Verlangen zu hoch war, stellt sich die Frage, ob der Vermieter erneut von vorne beginnen und ein nach unten korrigiertes Mieterhöhungsverlangen an den Mieter mit der Aufforderung zur Zustimmung übermitteln muss, bevor er die Zustimmung zur Erhöhung gerichtlich geltend machen kann. Die für den Vermieter erleichternde Antwort des Bundesgerichtshofs lautet: nein, sofern das Verlangen zumindest formell korrekt war. Der Vermieter ist nämlich laut BGH berechtigt, innerhalb eines gerichtlichen Mieterhöhungsverfahrens sein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen nachträglich zu ermäßigen. Einer nochmaligen Erklärung und Begründung der Mieterhöhung bedarf es hierfür nicht (BGH 06.04.2022 – VII ZR 219/20).

Folglich steht dem Vermieter direkt der Klageweg offen und er kann seinen reduzierten Anspruch ohne eine weitere vorherige Aufforderung gerichtlich geltend machen. Sofern sie berechtigt ist, tritt die Mieterhöhung zu dem ursprünglich vom Vermieter begehrten Zeitpunkt ein und nicht erst mehrere Monate später.