Müller-Hof Newsletter – März 2024
art – AktuelleRechtsTipps
Wohnungseigentumsrecht: Achtung Hausverwalter – Haftungsfalle Baustelle!
Die allzu sorglose Bezahlung von Rechnungen kann zu einer Haftung des Verwalters führen. Dies hat der Bundesgerichtshof in seiner jüngsten Entscheidung vom 26.01.2024 (Az. V ZR 162/22) klargestellt.
Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wollte das Dach ihres Gebäudes sanieren. Sie hatte hierzu ein Unternehmen mit der Dachsanierung beauftragt. Die tatsächliche Bauausführung zeigte sich im Verlauf der Arbeiten als völlig unbrauchbar und mangelbehaftet. Das Dach musste wieder abgerissen werden. Das Unternehmen schickte während der Bauphase mehrere Abschlagsrechnungen an den Verwalter. Dieser zahlte diese Rechnungen jeweils ungeprüft vom Konto der WEG. Die WEG verlangt nun vom Verwalter Schadensersatz in Höhe der von ihm an das Unternehmen geleisteten Abschlagszahlungen.
Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung mit der Frage auseinandergesetzt, welche Überwachungspflichten den Verwalter im Zuge von Baumaßnahmen treffen. Hierbei hat der BGH folgende Grundsätze aufgestellt:
Zu den Pflichten eines Verwalters gehört es, dass er die Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwacht. Er muss also Abschlagsrechnungen vor deren Zahlung sorgfältig prüfen. Dies bedeutet, dass er überprüfen muss, ob die verlangte Abschlagszahlung dem tatsächlich schon erbrachten Leistungsstand entspricht. Er muss sich des Weiteren auf der Baustelle vergewissern, dass keine Mängel vorliegen, welche die WEG zu einem Einbehalt berechtigen würden.
Wenn der Verwalter nicht über die nötigen Fachkenntnisse hierfür verfügt, muss er die WEG (gerichtsfest) darauf hinweisen und die Hinzuziehung eines fachlichen Spezialisten empfehlen bzw. einen solchen einschalten.
Anderenfalls riskiert der Verwalter, wie in dem vom BGH entschiedenen Fall, wegen der bezahlten Abschlagsrechnungen von der WEG in Anspruch genommen zu werden. Die WEG hat ihn auf Erstattung der an den Unternehmer – zu Unrecht – geleisteten Abschlagszahlungen in Anspruch genommen. Die Haftung besteht zwar nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Unternehmer. Allerdings hat der Verwalter damit den Ärger mit dem Unternehmer übernommen und auch dessen Insolvenzrisiko.
