Die steigenden Energiepreise werden zwangsläufig dazu führen, dass sich Mieter zukünftig die Betriebskostenabrechnungen genauer anschauen werden. Der Ärger ist vorprogrammiert.

Im Durchschnitt betragen die durchschnittlichen Betriebskosten, welche auf einen Mieter umgelegt werden, EUR 2,17/m²/Monat. Berücksichtigt man hingegen alle denkbaren Betriebskostenarten, so können die Betriebskosten bald bis zu EUR 2,80/m²/Monat betragen. Bezogen auf eine 80 m² große Wohnung würde dies zu einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von EUR 230,40 führen. Man spricht aufgrund der hohen Betriebskosten in diesem Zusammenhang auch von der sog. zweiten Miete.

Nach den gesetzlichen Vorschriften ist der Vermieter verpflichtet, über die Betriebskosten innerhalb eines Jahres ab Ende des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Verweigert der Vermieter die Abrechnung, so kann der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses ein Zurückbehaltungsrecht an der Betriebskostenvorauszahlung geltend machen. Sobald der Vermieter über die Betriebskosten abgerechnet hat, erlischt das Zurückbehaltungsrecht.

Anders verhält sich die Lage, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Dann kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen mehr geltend machen. In diesem Fall kann ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen bestehen. Diesem Rückzahlungsanspruch kann sich der Vermieter dadurch entziehen, dass er noch über die Betriebskosten abrechnet, auch wenn die Abrechnungsfrist bereits verstrichen ist. Er ist allerdings nach der gesetzlichen Regelung nicht mehr berechtigt, eine Betriebskostennachzahlung zu verlangen, da bereits Verfristung eingetreten ist.

Hat der Vermieter über die Betriebskosten abgerechnet, so hat der Mieter ein einjähriges Rügerecht. Rügen sind konkret und nicht nur pauschal zu erheben. Damit ihm dies möglich ist, muss dem Mieter auf Verlangen Belegeinsicht gewährt werden. Belegeinsicht bedeutet nicht ein Recht auf Übersendung der Belege, sondern der Mieter muss zum Vermieter gehen und die Belege einsehen und ggf. abfotografieren. Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, so kann der Mieter wiederum ein Zurückbehaltungsrecht an der Betriebskostenvorauszahlung geltend machen.

Aufgrund der steigenden Energiepreise ist zu erwarten, dass in Zukunft noch wesentlich häufiger über die Betriebskosten gestritten wird. Es ist für den Vermieter sehr mühsam, sich gegenüber Einwendungen zu wehren, weshalb es von Vorteil ist, die Betriebskosten so zu kalkulieren, dass nicht mit einer Nachzahlung, sondern mit einem Betriebskostenguthaben zugunsten des Mieters zu rechnen ist. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers sollen die Betriebskosten so kalkuliert werden, dass weder mit einem größeren Betriebskostenguthaben noch einer größeren Betriebskostennachzahlung gerechnet werden kann. Aufgrund der rasant steigenden Preise werden voraussichtlich die Vermieter auf einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung bestehen.

Unproblematisch ist die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung bei neuen Mietverhältnissen. Hier gilt die Mietpreisbremse nicht, da es sich bei den Betriebskosten nicht um eine Miete im Sinne des Gesetzes handelt.

Anders verhält es sich bei bestehenden Mietverhältnissen. Das Gesetz sieht eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter vor. Dieses Recht kann aber erst nach erteilter Betriebskostenabrechnung und nicht während des laufenden Abrechnungsjahres geltend gemacht werden. Der Vermieter, der regelmäßig Betriebskostennachzahlungen erheben muss, ist daher gut beraten, die Betriebskostenvorauszahlungen entsprechend zu erhöhen. Der Mieter, welcher regelmäßig ein Betriebskostenguthaben in nicht unerheblicher Höhe hat, sollte hingegen seinen Vermieter auf eine Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen ansprechen.